こんにちは。L a r kです。
本日は珍しく「お金」の話をしたいと思います。と言いますのも本日は日銀の金融政策決定会合がありましたね。今回は超短期金利操作（YCC）の柔軟化として
１．０％での利回りでの指値オペを明らかに応札が見込まれない場合を除き実施する方針を示していたが、これを削除した
としています。一方で住宅ローン（変動）に直結する短期金利については
となっています。以前として植田総裁は金融緩和は継続路線です。ただし、海外金利差などの外部環境変化に対する無理な抑え込みは避けつつ市場のボラティリティ（急激な価格変動・安定性）を考慮して上限の見直しを実施しているのが現状であり、以前の長期金利上昇局面で銀行株の変動が見受けられましたが、今回もこれを受けてTOPIXも上昇している様にも伺えます。総裁の言葉を借りれば、
第2の力：物価上昇、これに伴う賃金上昇。賃金上昇に伴う物価上昇が伴った断面で金融緩和を見直す（第一の力：輸入物価上昇に伴う国内物価上昇を除く）
と言っているので、裏を返せば賃金上昇や実質物価上昇率２％（第２の力ベース）が達成できた断面で住宅ローンの短期金利も上昇に転ずる事を意味します。
来年春闘までは少なくとも短期金利が上昇する見込みは極めて低そうですが、我が家もこれから大きな長期借入をする訳で、足元の環境や上記の様な金利変動要素などを踏まえて、「住宅を購入するという意味」と「家計の財務諸表の変化」、「資産を向上させる戦略」については正しく理解しておかないといけません。
個人のバランスシート・損益計算書を理解する
まず、企業のバランスシートや損益計算書と同様に、個人もまた資金管理が重要になります。一般的には以下の形かと思います。
住宅を購入しなければ、バランスシートの土地・建物分と長期借入金が小さく、損益計算書上の家賃支出が少し大きくなるという感じでしょうか？？？
これは、今この瞬間の総資産とキャッシュフローであって、これが10年/20年/30年後にどうなるか？が重要です。
①住宅を購入せずに賃貸とした場合
土地や建物の資産編入が無い状況でほぼ家賃を支払い続けます。家賃は借入金の返済に当たらないので、所有者へ支払い続けるだけになってしまいます。
②住宅を購入する場合
銀行への長期借入金の返済にに繋がるため、ローン返済が組み込まれます（上記青矢印）。また、購入金額次第ですが、当期利益の増減に寄与します。また、現在では１３年間は税金の優遇（所得控除）の恩恵を受ける事ができます。加えて、太陽光発電やZEH住宅等で光熱費が圧縮される場合はこの効果も出てきます。結果、支払いが完了する頃には資産を増やせている事になります。
＜注意点＞
１．余裕のある資金繰り
住宅ローンの場合、初めに触れました通り、金利変動により支出が増大する可能性があります。会社と同様に赤字により破綻してしまってはいけません。収入と支出のバランスは非常に重要となります。また、光熱費やガソリンは日本が海外の原料に依存している以上今後も増加する可能性が否めません。政府が補助をせざるを得ない状況が長く続く様に思えず、補助金を活用してでもZEHを主導しているのは「エネルギーとして自立させる」意味が強いと思います。しっかり外部環境に影響を受けないエネルギ自給できている住宅にする必要があります。無駄な光熱費の支出を抑制しつつ、過剰なローン返済にならないコスパの良い家づくりを進めて下さい。そして、余力をもって一定量の有価証券を購入し、食費の圧縮や臨時収入を増やせる損益計算書の状態としてもらえればと思います。
また、住宅ローン金利は足元精々0.5％前後です（0.3％とかもありますね）一方で株等の利回りは数％です。現金資金（キャッシュ）を最大源活用し資産運用しつつ低金利の長期金利で資金を調達できる（レバレッジをかけらえる術）は個人としては住宅ローンしかありません。キャッシュフローを意識した資金繰りをしましょう！
２．土地・建物の価値の変化
今この瞬間と書いた様に、土地・建物の価値が10年・20年後に維持できているか？は重要なポイントになります。仮に売却する事になったとして、価値が半分になってしまえば売却損が立ってしまうだけです。だから、土地・建物の価値を維持・向上させる為に土地は長期的にみても価値を失わない場所に（寧ろ向上する可能性のある物件を）、建物は耐久性があり、地震が来ても損傷が少ない物（耐震等級３＋制振）を志向すべきですし、24年度以降義務化される（省エネ基準表示）が良い事は価値を維持する重要な視点と考えます。仮に地震が来て、損傷し、住めない住宅になったら…その建物の資産価値は一気に撤去・修繕費用分のマイナスになります。数十万の差異で耐震等級や制振機能を落としそのリスクを負いますか？？？
住宅業界の今後
YOUTUBEを見ていても、最近は各工務店も価格高騰の煽りで「リノベ」の提案が散見されます。労働力の視点でも24年以降の働き方改革等の変化や若手労働力の不足もあり更なる価格高騰が容易に想像されます。言い換えれば、新築戸建住宅は激減していく方向である事は間違いない様に思います。自動化が進められるHMの様な工業生産・規格住宅品か、超高級戸建住宅化と、リフォーム・リノベ住宅の２極化になると思います。だからこそ、立地が良く、躯体も良い耐久性のある新しめの戸建住宅はリフォーム・リノベ需要の視点でも価値が出てくると踏んでいます。
これを受けて
３．売却時にしっかり現金化できる土地・建物に
即ち、将来買い手がつく住宅にできているか？は非常に重要かと思います。マンションの売却を通してつくづく痛感しましたが、結局「買い手」をどれだけ確保できるか？と思います。こと、一軒家の場合、土地の絡みが出てきてより複雑になろうかと思います。完成図書もなく、躯体も流用できない、リフォーム費用が増大する、撤去費が嵩む（擁壁他施工アクセスが悪い）、ハザードマップ上でリスクがある、、、いろいろな要素があろうかと思います。自分の子供にちゃんと相続しても喜んで貰える家を目指しましょう。また、人間と同様に住宅もまた中身だけでなく「外観」の第一印象が最も買い手に影響する様に思います。また、安心・安全な家であれば、買い手へも高印象となるはずです。躯体の改修は後からでは非常に効率も悪いので、設備・機器よりもずっと優先順位は高くなるはずです。
足元の様に、これまででは想像もできなかった「インフレ予想環境」下では、現金資産よりも実物資産の方が将来の資産形成を考える上でより有利に働く事になります。ただでさえお金をばら撒いて円安シフトしています。YCCで金利操作をしつつ日銀が10年債を買い支えてもどこかで限界を迎えるでしょう。時間を掛ければ掛ける程、価格が上がり購入は出来なくなっていきます。加えて、初めに記載した様に、長期金利が上昇し始め短期金利までもが（金融緩和が終了すれば）もはや一定のレベルの住宅購入は絶望的になります。子供に家を残せない、老後に家賃を払い続ける、こうならない為にも住宅購入の検討タイミングは自身のポートフォリオと資産形成を長期スパンで見直す良い機会と思います。上記のバランスシートと損益計算の棚卸は悪くない視点と思います。また、その土地で、その仕様で問題ないかが20年、30年後の資産価値を決めると考えて、たくさん訪れる施主の仕様決定の判断・決断に生かして頂ければと思います。
住み始める前から売却の話をするなんて…（仮に売却するにしても損をしない家に…と捉えて頂ければと思います。もちろん徹底的に愛着を持って生活します！）
最後に、この辺りの１．～３．を満足できるコスパが良くランニング面で有利でありながら住宅のLCCも満足できたHMが私の中で「ウィザースホーム」でしたという事で、改めてウィザースホームをお勧めして終わりにしたいと思います。
